租房用度自身在租房主说念主群的开销比例中占比很高，因而即使其增长幅度不高，但增长的竣工量却是十分显着的。在这种情况下，破损房租价钱高涨就成了这部分东说念主群的最大心愿。

作家：陈永伟

封图：图虫创意

好意思国法律解释部（Department of Justice，以下简称DOJ）协调八个州向北卡罗来纳州中区的好意思国联邦地区法院提交了一份115页的告状书，对房地产软件公司RealPage发动了反摆布诉讼。DOJ以为，RealPage公司利用其开拓的AIRM和YieldStar软件，饱读舞房主分享非公开的、具有竞争明锐性的信息，从而操控了公寓房钱价钱，促成了房主之间的价钱协谋，这不仅影响了租房市集的平淡竞争步骤，还对租客的利益酿成了损伤。据此，DOJ以为RealPage照旧违犯了《谢尔曼法》的第1和第2条，要求法院判令RealPage住手其反竞争行为，并归附市集的竞争状态。

应该说，比较于好意思国政府最近对脸书、谷歌等万亿体量的科技巨头发动的反摆布诉讼，针对RealPage这么一家市值不及百亿好意思元的“小公司”的诉讼简直是显得很不起眼。不外，无论是从法律角度照旧政事角度看，这个“小”案的意旨却并不小。从法律角度看，由于这个案件波及了利用算法主宰价钱协谋的问题，因而很可能会成为价钱协谋问题的一个里程碑式案例。而从政事角度看，这个案件的走向更可能对正在轰轰烈烈进行的好意思国大选产生勤恳的影响，进而影响到好意思国将来几十年的走向。

案件的联系配景先容

房屋租出市集在好意思国口角常勤恳的一个消耗市集。在好意思国，数千万收入较低的好意思国东说念主由于难以承担腾贵的房价，因而皆不得不取舍租房，而房屋房钱在他们的开销中则占到了很高的比例。让咱们来看一组数据：2000年时莫得大学学位的东说念主群的租房用度占总开销的比例约莫为30%，而到2017年，这一比例照旧上升到了42%。而对于刚从大学毕业的东说念主群，2000年时其租房用度占总开销的比例约莫为26%，而在2017年时，这一比例照旧上升到了34%。2021年，将收入的一半以上用于租房的家庭数目约莫为1040万，占到了全好意思租落发庭比例的25%。到了2022年，这类家庭的数目又进一步加多到了1210万户。与此同期，由于住房需求属于刚性需求，因而佃农的租房需求总体上是费事价钱弹性的。在这种气象下，即使房租大幅高涨，佃农也不得不被迫秉承。房租的涨落对于低收入好意思国东说念主的生流水平巢倾卵破。天然本案仅波及一个“小公司”，但案件的动向在好意思国国内却惹人注目。

本案的被告RealPage是一家总部位于好意思国得克萨斯州理查森市的软件公司。该公司成立于1998年，中枢业务是开拓和销售用于物业料理、房钱订价和收入料理的软件家具，并为多户型住宅物业料理公司和佃农提供笼统性的处罚有蓄意。通过束缚收购竞争敌手并整合其时期和数据资源，Real Page在收益料理软件市集上建立起了显赫的市集面位。根据RealPage我方的预想，在这一市集上其份额已达到了80%以上。

RealPage旗下领有多款盛名软件，其中YieldStar、AI Revenue Management(AIRM)和Lease Rent Options（LRO）这三款收益料理软件被主要用来匡助佃农进行房钱料理。除了以上三款收益料理软件外，RealPage还领有我方的物业软件、数据分析用具以及市集调研用具。这些软件一说念为房主和房屋料理公司提供了一套无缺的管清醒决有蓄意。

案件的联系市集分析

从性质上看，这个案件属于反摆布中的摆布公约类案件。一般来说，这类案件的分析不错分为两个重要门径：一是界定联系市集。这一步的主要任务是说明摆布公约究竟发生在哪儿，并匡助东说念主们认清其影响的波及界限。二是对摆布公约的联系事实和影响进行分析。

这里，咱们先对子系市集问题进行分析。根据告状书，本案被告RealPage涉嫌违纪的主要行为是利用其软件来匡助房主进行订价配合。这个案件波及的应该有两个市集——房主们场合的市集和RealPage的软件所处的市集。DOJ冷落了本案的两个联系家具市集， 一个是土产货“传统多户型住宅租出市集”；另一个则是好意思邦交易化收益料理软件市集。

先看第一个联系市集。根据DOJ在告状书中的述说，所谓“传统多户型住宅”指的是有五个或五个以上居住单元不错向公众出租的公寓。根据DOJ的解释，他们规则的这一市集不包括学生住房、经济适用房、老年公寓或军东说念主公寓等“非传统”的公寓住宅。根据RealPage的预想，2023年好意思国的这类公寓共有1400万套，这约莫占到了同期好意思国公寓总量的2/3。

为了论证这个市集组成孤独的联系市集，DOJ用替代性旨趣对其进行了分析。领先，DOJ以为“传统”多户型住宅和“非传统”多户型住宅之间不存在可替代性。其原因是直不雅的，因为“非传统”住宅的入住平凡会有一定的经验为止。比如学生公寓仅限学生入住，老年公寓仅限老东说念主入住，经济适用房则惟有收入不及某一水平的东说念主技艺苦求。其次，DOJ以为传统多户住宅和独户住宅之间不存在替代关系。其原因是独户住宅的购置和租出价钱皆要显赫高于多户住宅，那些取舍在多户型住宅租房的东说念主一般收入水平皆不高，他们平凡莫得智商购买或租用独户住宅。再次，DOJ以为多户型住宅中的不同户型是不错互相替代的，因而在“传统多户型住宅租出市集”里面无需再进一步根据户型特征细分市集。

在DOJ看来，取舍租用“传统多户型住宅”的用户更柔和的是性价比，除了个别有额外需求的佃农外，并不会特出柔和户型，因而就莫得必要按照户型对市集进一步进行细分。基于这三点事理，DOJ以为“传统多户型住宅租出市集”组成了孤独的家具联系市集。至于地域联系市集，DOJ以为房屋租出市集的竞争主要集中在某一局部地区里面，因而案件对应的地域联系市集应该是土产货市集。笼统家具市集和地域市集的界定可知，第一个家具市集应为土产货传统多户型住宅租出市集。

再看第二个联系市集。DOJ以为，传统多户型住宅的房主在进行订价时，主要遴荐的设施有两种，一种是传统的、不借助软件的订价神色，另一种则是由收益料理软件赞成的订价神色。这两种订价神色在操作上存在着很大的不同。尤其勤恳的是，当遴荐传统神色进行订价时，房主平凡不了解其他房主的决策信息，因而他们在订价时平凡会相互竞争。而当他们有软件赞成时，则不仅不错了解其竞争敌手的订价气象，还不错听取软件给出的订价建议，这就使得他们之间的订价枯竭了竞争性。基于上述事理，DOJ以为遴荐交易化收益料理软件订价是一种私有的、不可替代的订价神色，因而“交易化收益料理软件市集”就组成了孤独的家具市集。由于这类软件的销售和应用界限皆是宇宙性的，因而其对应的地域市集应该是好意思国境内。笼统这些分析，DOJ以为第二个联系市集应该界定为好意思国的交易化收益料理软件市集。

被告主要行为先容

在告状书中，DOJ列举了RealPage的如下行为：

第一，RealPage一直在用我方旗下的几款软件从房主何处收罗的竞争性明锐数据，并将这些数据分享给使用这些软件的用户。

当作收入料理软件，YieldStar和AIRM的出手皆需要依赖于用户提供的数据。因而，RealPage就借此向使用它的房主收罗了无数的明锐数据。这些数据包括租出苦求、已签署的新租约、续租报价及秉承情况、以及将来入住率的预期等。需要指出的是，Real－Page在征集这些数据之后，除了用它们进行必需的联系分析除外，还会将这些数据分享给使用这款软件的用户。比如，用户不错通过YieldStar和AIRM查找和我方出租雷临幸产的“敌手”的约略气象，还不错查找到近邻市集的房钱变化等信息。

对于那些购买了LRO事业的房主，他们还不错通过这款软件取得通过无数电话访谈取得的数据，而从这些数据当中，他们就不错取得好多对于其竞争敌手的信息。除此除外，少数LRO用户还购买了一款名为AutoComp的事业。通过这个事业，房主们将不错取得更多由RealPage东说念主工征集的对于其竞争敌手的数据。

DOJ以为，在一个竞争的市集环境之中，上述的好多信息皆是明锐的和非公开的。在通盘的房主皆不知说念这些信息的情况下，他们会更有引发去裁减房租眩惑佃农。而当这些信息被通盘的房主分享之后，他们就更有引发相互配合，让房租处于一个较高的位置。

第二，RealPage会利用对数据的分析驱散，对房主给出具体的订价建议。

在从房主和第三方征集到无数数据之后，RealPage会用其算法对这些数据进行整合和加工，由此生成单元级别的房钱估价。随后，它会基于这些估价对用户提供好多具体的建议，以确保其达成房钱的最大化。比如，它会向房主建议面前是否需要转机价钱，并给出约略的调价幅度来供其参考。

需要指出的是，接头到在好多时候，房主可能不会汲取RealPage给出的建议。为了尽可能减少这种情况的出现，RealPage对其软件的操作界面进行了全心设想，以此来提高房主对其建议的汲取率。除此除外，RealPage还鼓舞房主们遴荐自动秉承成立。当房主采选了这一成立之后，软件就会自动批准建议的价钱变化。这么，房租的订价权就从房主手中转动到了RealPage手中。

DOJ以为，RealPage提供的这些建议不仅会让房主更有引发保管其高房租，还不错灵验促进房主之间的配合，让他们达成协谋。

第三，除了通过软件为房主提供订价建议除外，RealPage还领路过其他的神色来配合房主之间的订价策略。

RealPage每月皆会举办“用户组”会议，邀请使用其软件的房主参与。这些会议会征询何如料理租出到期、何如订价，以及如安在“新冠”病毒大流行时间料理物业等竞争明锐话题。

DOJ以为，这些会议的指标之一是促进用户之间的相易，以促成他们配合价钱。

第四，除了提供联系的市集信息和订价建议除外，RealPage还会径直对房主的订价进程进行干扰。

为了驻扎房主在市集需求波动时因巧合降价而受损，RealPage在YieldStar和AIRM中成立了好多“护栏”（guardrails）机制。比如，在市集条件变差时，这两款软件会建议房主保握价钱，而不是根据市集需求天然裁减房钱。为了减少佃农通过谈判进行“砍价”的契机，这两款软件会建议房主尽可能减少与他们进行谈判的契机。此外，这些软件还领路过料理租约的到期时分来适度供应量，从而幸免无数房源在统一时分插足市集，以此来进一步保管房主的订价智商。

笼统以上所述，DOJ以为RealPage对房主的价钱协谋提供了匡助，并对竞争步骤和消耗者利益酿成了损伤。因此，它照旧涉嫌违犯了《谢尔曼法》的联系条目。

算法轴辐过头判例

在明确了联系市集之后，底下的问题便是对RealPage协助组成协谋、操控物价的行为进行事实认定和行为分析。这可能是本案中争议较大的一部分，因为它波及了“算法协谋”问题。

传统上，企业间的摆布公约平凡是通过私行协商、坚毅神秘合约等神色达成的，而用算法来达成协谋的驱散则是比较新的问题。在现存的文献中，平凡把和算法联系的协谋分红四种：“信使协谋”、“轴辐协谋”、“可掂量协谋”，以及“自主机器协谋”。“轴辐协谋”指的是由一个第三方来提供算法当作用具，然后参与的各方利用这个用具来进行协谋。其中，提供算法的第三方饰演了一个“轴心”的变装，协谋的参与者就像车轮上的“辐条”，通过它来达成协谋。

从案情上看，本案波及的应该是上述四类协谋中的轴幅协谋，而算法在案件中更多是被当作用具来进利用用的，因而法院应该会更多按照处理轴幅协谋的念念路来处理该案。

在好意思国，计划轴辐协谋的处理念念路是在1972年的“Elder-Beerman诉协调百货案”中建设的。在该案中，原告Elder-Beerman和协调百货皆是盛名的百货零卖商。其时，协调百货与66家坐褥商单独坚毅了独家销售公约，Elder-Beerman以为，协调百货的这一滑为事实上组成了以被告为轴心的轴辐协谋，就对此冷落了告状。

好意思国联邦第六巡回法院在审理该案的进程中冷落了认定轴辐公约的要件。具体来说，一个摆布公约要被认定为是轴辐协谋需要具备三个要件：（i）存在着全体性的行恶则划或共同有蓄意；（ii）通盘涉案方皆知说念其他涉案方也会参与这个操办。即使并不是参与者皆了解操办的全部细节，但至少每个参与者皆了解该操办的指标和成果。（iii）有根据阐述通盘的涉案方皆积极参与了以上操办。

这三个要件中，要件（i）要求的是在通盘协谋的进程中，存在着一个邻接通盘协谋者的“轴”；要件（ii）是要求存在着“轮圈”协谋；要件（iii）则要求通盘的“辐条”皆积极与“轴”相邻接，并不错灵验地对“轮圈”形成撑握。

法院以为，在该案中后两个要件是缺失的，因为莫得根据阐述通盘坐褥商皆知说念其余坐褥商参与了协谋或有参与协谋的意愿。据此，法院驳回了告状。

需要说明的是，尽管“Elder-Beerman诉协调百货案”照旧建设了轴辐公约认定的三要件。但在这个案件中，法院并莫得对何如认定阿谁勤恳的“轮圈”协谋给出表率。而2000年的“玩物反斗城案”则对此提供了一个很好的补充。

该案中，零卖商“玩物反斗城”是好意思国的玩物零卖巨头，它和十多家玩物制造商分离坚毅了内容雷同的独家销售公约。根据公约，这些制造商将坐褥一部分专供玩物反斗城销售的家具，而不供应给仓储式商店。FTC以为，这一滑为组成了协谋，可能对市集的竞争产生损伤，因此迫令玩物反斗城住手这一滑为。玩物反斗城拒抗FTC的意见，向法庭告状了FTC。

在庭审进程中，FTC出示了一些玩物制造商的里面文献当作根据。这些文献裸露，好多企业事实上照旧意志到我方参与了协谋行为。比如，一些制造商在里面文献中明确暗意“若是竞争敌手退出，我也会退出”。除此除外，一些文献还裸露，一些制造商之是以取舍参与协谋，是因为他们十分畏忌仓储式商店的磋议策略会让我方以后很难加价，因而会在将来产生很大失掉。根据以上事实，法院以为：天然在游戏反斗城发起这项公约时，是出于自身指标，遴荐纵向公约损伤了制造商的利益。但在后期，制造商为了留意我方的利益，也积极参与了这个协谋，组成了轴辐公约，这会进一步对市集的竞争酿成损伤。

从该案例不错看到，笃定“轮圈”协谋存在的要点在于能有充分的根据阐述协谋的参与者自身有参与协谋的动机，而不是被配合者的行为裹带而被迫参与的。

本案的轴辐协谋问题分析

在了解了上述两个典型判例后，咱们不错运用这两个判例中建设的规范来再行对本案的案情进行念念考。

要件（i）的成立是比较明显的。正如DOJ在告状书中指出的，RealPage不仅用我方旗下软件匡助房主进行信息相易、为房主提供订价事业，还领路过组织“用户组”会议等配合用户的行为。由此可见，RealPage如简直饰演一个“轴心”的变装，积极配合房主之间的订价决策。

再看要件（ii）。在RealPage的介入之下，房主们是否竟然达成了某种进度上的价钱协谋，并导致了价钱的高涨呢？为了论证这少量，DOJ在告状书中援用了RealPage的一位高管证词。这位高管承认，使用YieldStar和AIRM的房主会“更倾向于一致行为，而不是互相对抗”。与此同期，他也认可这种协同业为可能是导致房租共同高涨的原因之一。他暗意：“从YieldStar的后台数据不错看到，房主之间的调价趋势发挥出了惊东说念主的一样。这标明这款软件很可能在决定房价走势的进程中饰演了勤恳的变装”。除了这位高管的证词除外，DOJ在告状书中还引述了一位房主的证词。这位房主暗意，在使用了YieldStar进行赞成订价之后，他很快就根据建议将一处住房的房钱价钱提高了25%。不仅如斯，他还参考此处住房的调价建议，将其领有的其他住房房钱也皆进行了相应的上调。

临了再看要件（iii）。一般来说，在轴辐协谋的三要件中，这少量是最难论证的。就像在“Elder-Beerman诉协调百货案”中那样，好多时候东说念主们天然不错阐述涉案企业在某个中介的配合之下采选了配合行为，但却莫得主见阐述它们明确知说念我方参与了协谋，也莫得主见阐述它们参与这一协谋出自自觉。只须这两点无法被阐述，那么轴辐协谋就难以被认定。因此，在实施中，原告平凡需要仿照“玩物反斗城案”的作念法，举出填塞的根据阐述协谋参与者的知情和意愿，技艺确保我方胜诉。

针对这一问题，DOJ在告状书中列举了好多根据来说明房主不仅意志到了组成协谋的可能性，何况具有主不雅意愿来参与协谋。第一，DOJ出示了RealPage高管的证词，阐述了他们在向房主要求提供信息之前会见知用户他们的信息可能会被提供汲取其具有竞争关系的其他房主进行参考，并可能匡助其他房主进行算法赞成订价。第二，DOJ提供了一些房主的证词。这些证词暗意，这些房主知说念RealPage的算法可能会导致房价的集体抬升，但却仍然暗意景观络续使用这些算法，因为算法不错加多他们的房租收入。第三，DOJ还出示了一些阐述房主之间径直进行相易，相互配合价钱的根据。比如，有根据标明，某些房主在通过“用户组”会议相识之后，会时时通过即时通讯群组、邮件等神色联接，分享相互的订价信息，交流订价的训诲。在提交给法院的根据中，DOJ附带了房主之间的信拒却流根据。基于以上根据，DOJ以为使用Real－Page软件的房主们不仅对可能的协谋知情，何况具有格外积极的主不雅参与意愿。

案件的可能走向及影响

通过以上的分析，咱们不丢丑到：在该案中，RealPage利用其算法组织房主交流信息、配合行为，并通过协谋来保管较高房租的事实是相对明晰的。假如原被告两边不进行息争，那么最终法院应该会有比较高的概率认定Real－Page利用算法组织协谋的事实成立，并判定其违犯了《谢尔曼法》。

假定这一气象如实出现，那么这个案件就会成为计划算法协谋的一个勤恳判例，将具有不小的法律意旨。

不外，比较于法律意旨，这场告状的政事影响可能更值得咱们关注。最近，好意思国大选照旧进行到重要时刻，究竟是唐纳德·特朗普重回白宫，照旧卡马拉·哈里斯成为历史上第一位女性好意思国总统，很猛进度上取决于谁更能争取到中间选民的选票。恰是因为这个原因，两位候选东说念主皆在近期推出了一连串奉承中间选民的战略快活。

当今中间选民最柔和的，是面前高企的生涯资本。拜登入主白宫以来，他为归称赞刺激经济采选了握续的财政扩张战略。与此同期，好意思联储也万古分采选了宽松的货币战略。这些战略天然收效地让好意思国经济免于零落，但却酿成了通货彭胀的高企。租房用度自身在租房主说念主群的开销比例中占比很高，因而即使其增长幅度不高，但增长的竣工量却是十分显着的。在这种情况下，破损房租价钱高涨就成了这部分东说念主群的最大心愿。

哈里斯的竞选阵营很明显是捕捉到了这部分东说念主的诉求。不久之前，哈里斯在初度阐发我方经济战略的演讲中，就宣称若是我方当选，将会领先极力于处罚这一问题。她快活将对物价进行为止，并对“哄抬物价”行为进行严厉打击，而租房市集将会是其战略针对的重心。但是，哈里斯这个试图奉承选民的战略意见招来的反映却格外厄运。一些专科东说念主士随即指出，哈里斯的这一战略骨子上便是价钱适度，它从压根上就违犯了经济限定。这不仅不成收效平抑物价，还可能导致严重的短缺。与此同期，选民们对于这种利用行政技颖异预市集的战略反映欠安，致使一些民主党选民也公开对这一战略暗意了动怒。

在碰到了开阔的质疑之后，哈里斯团队赶快解释，他们并不但愿对物价进行全面的管制，而是要打击价钱制定中的违游记为。比如，一些房地产企业为了获取更高利润，会进行协商，一致抬升房租，这种协同涨房钱的行为就违犯了反摆布法，因而应当赐与打击。

给定以上的配景，咱们不丢丑到这一次的诉讼背后的政事动机。若是法律解释部在此次诉讼中具有上风，说吃法院笃信房地产商之间如实遴荐算法进行了协谋并操控了物价，那么哈里斯团队就不错让选民笃信面前腾贵的房租并非源于拜登政府经济战略的失败，而是源于黑心企业家的贪欲，同期也不错更好地阐述其打击哄抬物价战略的合感性。从这个角度看，在选情慌乱确当下，该案件的进展将有可能对通盘好意思国大选的走向产生显赫的影响。

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